土地增值税清算业务个人工作总结

时间过得飞快，转瞬即逝，从2017年10月入职，到现在已经有1年多的时间，在这段时间里，领导和同事给了我诸多的帮助和指导。这一年里，我更是有幸得到范老师的亲切指导，使我对审计业务特别是税审业务有了更加深入的了解，在实践学习中有了不少的收获和提高，已逐步适应提供专业服务工作的节奏和环境，在这里对范老师表示衷心的感谢！

在范老师带领的这段时间里，对土地增值税清算业务了解的比较多，记得年初第一次干土增清算业务的时候，看凭证，收集底稿资料，真的觉得当时关于房地产方面的知识好匮乏，所以就上网普及了一下关于土增清算的知识，但是看了很多遍，最终还是记不住，理论真的是需要与实践相结合才能记得扎实，了解的透彻。当时真的很想找到一个好办法恶补一下这方面的知识，所以范老师与企业交流的时候，我就努力的倾听，但是有些也是听不懂，向企业要资料的时候，我也是努力记着，在本子上记着。就这样坚持着，与范老师做了几个业务后，范老师也慢慢让我接手了土增清算报告的内容，渐渐掌握了范老师的审计思路，对土增业务也慢慢的熟悉起来，下面我将我的心得简单总结如下，有不正确的地方请各位老师批评指正。

在做土增清算业务之前，要了解一些关于土地增值税清算的文件：

（一）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

（二）国税函发1995  110      （三）财税字1995  48

（四）国税函1995  112        （五）国税函2000  687

（六）财税 2006  21号        （七）国税发2006  187

（八）国税发2007  132        （九）财税2006  141

（十）国税函2007  645      （十一）国税函2009  91

（十二）国税函2010  220      （十三）税总函2016  309

（十四）国家税务总局公告2016年第70号

（十五）各地土地增值税文件：辽地税【2012】92号文

其中第一项土地增值税暂行条例实施细则、第十四项国家税务总局公告2016年第70号、第十五项辽地税【2012】92号文这三项，我们是要熟练掌握的。对文件了解之后开始我们的审计工作：

一、企业应准备的资料

首先整理出企业应该准备的资料，比如说五证：（包括土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）、商品销售预测报告单、销控表、分层分户表、土地增值税缴税完税凭证、营业执照等。

二、审计时需要的数据

根据提供的资料登记审计时所需要的数据：比如说项目座落地、占地面积、总建筑面积、总可销售面积、清算面积、项目分类用途情况、允许分摊的公共配套面积、无产权地下车位面积等。

三、审计时应注意的事项

（一）普通住宅非收入与非普通住宅收入划分：不同阶段依据的划分标准也不同；

（二）土地成本与开发成本的扣除原则：多个房地产项目共同的成本，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。我在做业务的时候觉得以下几点需要注意：

1. 房地产开发企业销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本，所谓合理的装修费用是指不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、 可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

2. 纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本记入开发成本予以扣除。

3. 纳税人在清算单位以外单独建造样板房、售楼处的，其建造费用、装修费用不得记入房地产开发成本；纳税人在清算单位内装修的样板房、售楼处并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在价款中的，其发生的合理的样板房的装修费用可以计入房地产开发成本。

在实际业务中，这些细节往往都是在合同中标明，或者是在发票上注明，所以我们在审计时这些地方应给与关注，一定要看相关的合同。

（三）无产权地下停车位成本扣除原则：无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其开发成本也不应该扣除，应按照无产权地下车位面积占总建筑面积的比例进行扣除开发成本中的四项开发成本。

以上几点是我对土地增值税清算业务的初步理解，土地增值税清算的基本原则掌握了，关于开发成本的具体扣除细则需要参考相关文件，对于扣除细则这方面我还是有一些欠缺，希望在以后的工作中能够慢慢补足。

最后感谢付总，由于自身原因，在工作中给了我诸多方面的照顾，请相信我，我会尽最大努力为恒信达贡献出自己的一份力量，感谢恒信达这个平台给了我不同的工作经历，给了我很好的锻炼机会，丰富了我的阅历，开阔了我的眼界，并促使我不断努力学习，掌握最新的财税知识，以便更出色地完成所负担的工作。